敷金についての基礎知識
そもそも敷金とは？
貸主の預かり金なので、退去時に返されるものです。
敷金は、契約時に支払う初期費用のひとつ。未払い賃料の充当や退去時に部屋の設備の修理や清掃が必要になった場合に備え、担保として貸し主に預ける費用です。一時的に預けておく費用なので退去時に返還されます。
現実的には、若干金額を差し引かれて返還されます。
敷金は、賃貸契約終了時に返還されますが、未払い賃料があればその費用を、借り主が部屋の設備を改造したり破損した場合はその修繕費が差し引かれ、残った金額が返還されます。全額が返還されるケースはごくわずかです。
よくある敷金トラブル＝原状回復の全費用が差し引かれて返還されない！
貸し主が借り主との原状回復の負担を明確にせず、すべての費用を敷金で充当するために返還額が少なくなるケースが多く見られます。原状回復とは全く別の、リフォーム費用を請求する悪質なケースもあるようです。
では原状回復とは何？
部屋を入居当時の状態に戻すのは誰の役目か？
敷金トラブルのもとになる原状回復の本来の意味は、借り主が借りた部屋をもとの状態に戻すこと。ただし、元の状態とはいっても、新築物件を借りたら新築の状態に戻して返すわけではありません。壁紙がくすんだり畳がすり切れるといった、年月が経って劣化する経年変化や自然消耗分は貸し主が負担するのが現在の主流です。つまり借り主が故意に手を加えたり、不注意で破損した部屋の設備をもとに戻すのが原状回復であり、そのための費用は借り主が負担すべきものです。
貸主・借主の原状回復費用負担の区分（一般的な例です）
貸＝貸主負担 借＝借主負担
トイレの汚れ・破損
- 貸
- 次の入居者を確保するために行う便座の交換、壁のクロス替え、消毒など
- 借
- 手入れや掃除を怠ったことによる汚れ、故意・不注意による設備の破損
部屋全体の汚れ
- 貸
- 借り主が通常の清掃を実施している場合のハウスクリーニング
建具の汚れ・破損
- 借
- ペットなどによる、柱や壁の傷・汚れ
キッチンの汚れ
- 貸
- 通常使用による油汚れやスス汚れ、キッチンの消毒
- 借
- ガスコンロ台、換気扇の油汚れなどの手入れや掃除を怠ったことによる汚れ
床（フローリング）
- 貸
- ワックスがけ
- 借
- キャスターつきイスによるキズやヘコミ
床（カーペット）
- 貸
- 家具を設置した跡、ヘコミ
- 借
- 飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ
床（タタミ）
- 貸
- 日焼けのの変色で裏返しや表替えをする場合
- 借
- タバコなどの焦げ跡、故意、過失によるキズ
ガラスの破損
- 貸
- 網入りガラスの亀裂、自然発生したもの
- 借
- 故意、過失で破損した場合
浴槽・風呂釜の取り替え
- 貸
- 破損してはいないが、次の入居者を確保するために行うもの
- 借
- 借り主の故意や過失。通常の使用方法に反する使用で破損し、取り替える場合
天井の汚れ
- 借
- 天井に直接つけた照明器具の跡など
鍵の取り替え
- 貸
- 破損してはいないが、次の入居者確保するために行うもの
- 借
- 借り主の故意や過失で破損。または紛失などで取り替える場合
壁（クロス）の汚れ
- 貸
- 冷蔵庫の背面に当たる壁の黒ずみなど通常起こる損耗
- 借
- 下地ボードの張り替えが必要で、通常使用を越えた破損
壁（クロス）の穴
- 貸
- ポスターを貼った跡、画鋲、ピンの穴。通常損耗の場合。
- 借
- キッチンの油汚れなど掃除や手入れが悪いことによる汚れ
収納のカビなど
- 貸
- 建物の構造や欠陥によるもの
- 借
- 空気の入れ換えや掃除をしないまま放置したことによるもの
壁（クロス）のタバコのヤニ汚れ
- 貸
- クリーニングで除去できるもの
- 借
- クリーニングで除去できず、クロスの張り替えが必要な場合
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（改訂版）より
これらの負担区分はあくまで一般的な例。損耗の程度によっては異なることがあります。
